“領滙模式”：破解保障房融資難題的香港嘗試

　　針對內地建設保障房面臨資金缺口的問題，一些專業人士建議借鑒香港“領滙模式”以破解融資難題。什么是“領滙模式”？這種模式有何借鑒意義和風險？記者近日就此專訪領滙管理有限公司執行董事和行政總裁王國龍。

　　王國龍介紹說，領滙房地產投資信托基金是亞洲市值最大的房地產投資信托基金，按2011年3月25日數據，市值約530億港元。領滙管理有限公司是領滙房地產投資信托基金的管理機構。

　　“簡而言之，所謂‘領滙模式’，就是政府把名下適宜的商業地產分拆上市，設立類似領滙的房地產投資信托基金(REITs)，由專業機構管理和運營，所得資金用于建設公屋(相當于內地廉租房)之類保障房。”王國龍說。

　　領滙房地產投資信托基金由香港房屋委員會(房委會)分拆出售名下180個商場和停車場而成立，2005年11月25日在香港聯交所主板上市，現階段100%由機構投資者及私人投資者擁有。

　　談及領滙成立的背景，他說，房委會在公屋附近建有商場、停車場等設施，但一方面，房委會作為政府部門難以采取靈活商業手段管理和運營這些物業；另一方面，當時特區政府決定停建和停售居屋(相當于內地經濟適用房)，加之亞洲金融風暴和“非典”疫情影響，房委會缺乏再建公屋資金，因此決定分拆出售部分這類商業性質的零售和停車場資產，成立香港首個房地產投資信托基金。

　　房地產投資信托基金是資產證券化的一種形式，作為集體投資計劃，主要投資于可獲租金等收入的房地產，所得收入以派息方式分配給基金持有人。

　　“與一般房地產投資信托基金相比，領滙有兩大特點：其一，領滙采用內部管理模式。”王國龍解釋說，亞洲的房地產投資信托基金多由基金以外的基金經理人或基金信托人管理。而領滙采用內部管理，管理機構由基金持有人擁有，雙方利益一致。

　　其二，領滙旗下商場等物業以基層消費者為主要客戶群。這些基層消費者住在這些物業附近，大約占香港人口40%。按內部樓面面積計算，領滙擁有超過1100萬平方英尺(約合102萬平方米)零售設施，是香港最大零售設施業主。

　　王國龍認為，內地可以借鑒領滙上市的經驗，選擇適宜的房地產成立房地產投資信托基金，為保障房建設籌集資金。“把房產打包上市為房地產投資信托基金，這種融資方法已為許多國家接受，在歐洲、美國有幾十年的歷史”。

　　所謂“適宜”的房地產，至少滿足兩個條件：相較于政府運營，這些房地產更適宜采用商業模式運營，可以上市且上市后發展會更好；這些房地產的回報率足以吸引投資者買相關基金。

　　“我們上市后翻新許多商場，這在政府架構下很難做到。房委會二三十年前建的商場多數未經翻新，看起來陳舊、設計落后，顧客轉而去其他商場購物。”王國龍說，另一方面，房委會當時有少量商場沒有拆分出售。房委會認為，將已經建好、運營一些年的商場放在這個房地產投資信托基金里面，可能對基金上市時定價有利。

　　鑒于內地在建保障房時較少建配套商場，如今難以分拆出商場上市，王國龍建議當地政府可以選擇寫字樓等其他類型房地產分拆上市，上市時規定所籌基金用途只限用于建設保障房。

　　王國龍說，“領滙模式”如果在內地試行，除有助于保障房建設融資，還具有三大好處：

　　——有助于盤活資產。領滙自上市以來，完成大約21個資產提升項目，有助于優化零售餐飲設施、促進居民留在本社區消費、創造更多就業崗位。

　　——向中小投資者提供風險較低、回報穩定的投資選擇。數據顯示，領滙上市5年多來盈利持續增長，股價翻了一番多，2009／2010財政年度的收益上升10.8%，達49.9億港元。

　　——領滙的透明度高。依據香港法規，房地產投資信托基金至少90%稅后凈收入必須用于派息，領滙則將100%稅后凈收入用于派息。

　　談及“領滙模式”在內地試行的風險，王國龍說，主要應註意融資風險。外國一些房地產投資信托基金資產負債率高。而香港規定，房地產投資信托基金的資產負債率不超過45%。領滙比較保守，2010年9月底資產負債率是17%。

　　另外，基金的管理方要善于管理這些資產。王國龍舉例說，領滙借助收集、分析各類數據跟蹤名下資產的出租率和續租率、選擇優質新租客；根據商場定位、周邊客戶群消費能力等特點，確定翻新商場的成本和商場租金。