“两房”双双实现盈利 美国楼市复苏预期加强

8月7日，美国两大房地产巨头房地美(FreddieMac)、房利美(FannieMae)公布财报，财报显示，今年第二季度，“两房”双双实现盈利，均不用美国联邦政府“输血”救援。

房利美公布的财报显示，其二季度实现利润达51亿美元，环比增长88%，这是房利美连续第二个季度不需要美国财政部救助资金。与此同时，房利美还应向美国财政部支付29亿美元优先股股息。

房地美公布的财报显示，该公司今年第二季度实现利润30亿美元，远高于上一季度的5.77亿美元，为连续第三个季度盈利。财报还显示，房地美当季将向美国财政部支付18亿美元优先股股息。

房地美表示，当季利润环比大增，主要是因贷款损失准备金比上一季度减少17亿美元。房利美称，美国国内房价走高，再加上信贷准备金降低等因素，共同推升了“两房”业绩。

房利美和房地美是政府支持企业，帮助美国联邦政府履行支持房地产业、援助陷入困境的贷款购房者、为二级抵押贷款市场提供稳定流动性等职能。

统计显示，房利美和房地美持有或担保美国约60%的住房抵押贷款，过去几年来“两房”与另外12家联邦住房贷款银行为美国90%新签署的抵押贷款提供担保。2011年，“两房”平均每月新担保或持有约1000亿美元抵押贷款，约占当年新增抵押贷款总量的四分之三。

“次贷危机”爆发后，房利美、房地美两大房贷巨头面临破产困境，在接受巨额救助资金后于2008年9月被美国政府接管。截至去年年底，“两房”从财政部共申请援助资金1875亿美元。根据美国官方估算，到2014年年底，在扣除股息后，联盟政府向“两房”的注资总额可能达2000亿美元。

美国联邦住房金融署日前向国会提交的年度报告中指出，监管部门仍对房利美和房地美的景况表示担忧。报告称，尽管“两房”经营状况有所改善，但2005年至2007年担保和持有的抵押贷款给“两房”造成持续损失，2011年“两房”向财政部申请援助资金336亿美元，高于2010年的280亿美元。此外，由于使用政府援助资金需缴纳高达10%的利息，这也对“两房”造成了沉重的财务负担，去年申请的援助资金中就有161亿美元用于偿付利息。

最近几年，美国各界对改革住房金融体系的呼声愈加强烈。2010年2月，奥巴马政府提出了美国住房金融市场改革的白皮书，计划降低政府在住房金融市场的参与度，并逐步关闭“两房”。不过，这项改革遭遇重重阻力，未能取得实质进展。

“两房”财报向好，是美国住房市场近来持续回暖的又一信号，在市场上强化了此前已经形成的复苏预期。

房地美发布的报告指出，今年第二季度美国待租房屋空置率降至8.6%，为2002年第二季度以来最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，为2006年第二季度以来最低水平。房地美在报告中指出，以1994年至2003年的房屋租售平均情况为健康市场标准，今年供给富余量已降至50万套附近，接近正常水平。

由于供给下降，房价也开始逐步回升。房地美公布的房价指数显示，美国房价第二季度上涨4.8%，是8年来的最大季度增幅。从去年6月至今年6月，全美34个州房价均有所上升，这一数字也是2007年4月份以来的最高点。房地美首席经济学家弗拉克·诺沙夫特表示，美国房价周期也许已经触底，房地产复苏可能终于摆脱了影子库存的影响。

此外，美国全国住宅建筑商协会7月中旬发布的数据显示，7月份美国住宅建筑商信心指数环比大幅攀升6点至35，为2007年3月以来最高值。美国全国住宅建筑商协会首席经济学家大卫·克罗指出，通过综合过去六个月关键的房地产指数，7月的建筑商信心数据增强了一个认识，即尽管房地产复苏仍然脆弱，但正在回归引领经济走出衰退的传统角色。

美国联邦储备委员会7月中旬在“褐皮书”(全国经济形势调查报告)中看好美国住宅地产市场前景。报告称，大多数地区房屋销售情况改善，市场上积压的待售房屋数量减少，一些市场房价开始企稳甚至回升，很多地区房屋建筑活动增加。

穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪此前预测，美国房地产市场最坏的时期已经过去，拐点将在明年出现。

不过，美国楼市距离全面复苏还有很长距离，购房需求结构和信贷条件等因素决定了美国房市在触底之后还会经历较长时间的筑底过程。房利美首席执行官马约普鲁思认为，现在就做出楼市呈现全国性复苏态势还为时尚早，今年下半年可能没有上半年这样强劲，但可以肯定的是，2012年整体财务结果将比之前几年要好得多。

房地产市场企稳将给美国经济复苏带来动力，也将给注册美国公司业务的发展带来积极影响。