5月美国房价环比涨0.7% 恢复至2005年1月份水平

　　7月23日，美国联邦住房金融局(FHFA)公布的数据显示，美国5月份房价经季节调整后环比上涨0.7%，同比上涨7.3%，恢复至2005年1月份的水平，且全部地区房价均实现同比上涨。

　　同时全美房地产经纪协会的数据显示，6月份美国二手房销售中价为21.42万美元，创2008年6月以来最高水平，同比增幅高达13.5%。

　　分析人士认为，近期抵押贷款利率的上升尚不足以使美房市复苏“脱轨”。由于就业市场和居民收入前景改善，美房市基本面仍然不错，不过抵押贷款利率短期过快上涨可能令房价涨幅放缓。

　　房市数据喜忧参半

　　自2006年初美国房地产泡沫破裂以来，美国住房市场一直在剧烈调整之中。而随着美联储持续宽松的货币政策压低融资成本，导致就业市场逐步改善，居民购房需求缓慢回升，今年以来美国房地产市场复苏劲头十足，成为经济复苏的一大亮点。

　　不过在经历上半年的高速增长后，近期公布的房市数据表现却喜忧参半。上周公布的数据显示，美国6月新房开工量出现显著下滑，但独栋住宅的住房开工许可量创下五年新高。分析人士认为，新房开工量下滑主要是受多套住宅开工量下滑的影响，该板块波动性一直较大，此外6月份美国大部分地区遭遇阴雨天气，也令住宅开工推迟。

　　美国联邦住房金融局23日公布的数据显示，美国5月份房价经季节调整后环比上涨0.7%，同比上涨7.3%，不及市场预期。而此前一天全美地产经纪商协会(NAR)的数据显示，6月二手房销售中间价格为21.42万美元，同比增长13.5%，其中西部地区房价同比增幅高达20%，东北部地区涨幅最低，为7%。

　　NAR的数据显示，美国6月份经季节调整后的二手房销售年化水平为508万套，三个月来首次出现下滑，环比1.2%的降幅创下今年年内最高。不过这一销量水平仍为2009年11月以来第二高，且美国二手房销售已连续24个月实现同比增长。

　　NAR首席经济学家劳伦斯认为，二手房销售下滑可能部分受到抵押贷款利率上升的影响，且这一影响还将在未来几个月陆续显现。他认为房价较高的地区如加利福尼亚和纽约等可能受到的影响最大。

　　尽管销量下滑，但几乎没有迹象表明美房市复苏“脱轨”。道明证券经济学家古登伯格指出，基本面显示广泛的房市复苏仍在持续，住宅可承受力仍接近历史高位，抵押贷款利率水平也处于历史地位。

　　房价涨势或收敛

　　自美联储主席伯南克5月宣布将于今年晚些时候放缓购债进度以来，美国抵押贷款利率水平显著上升。根据房地美的数据，在截至7月18日的最近一周内，美国30年期固定抵押贷款利率为4.37%，较前一周4.51%的水平有所回落，但在5月初时，该利率水平还停留在3.35%左右。

　　高盛分析师警告称，抵押贷款利率上升可能给房价带来压力，房价涨幅可能放缓。高盛指出，尽管利率水平仍处在历史低位，但短期上涨速度过快可能造成一定冲击。不过房地产市场不太可能出现显著下滑，因为其它指标显示经济和房地产市场复苏已站稳脚跟。

　　格鲁斯基谢菲资产管理公司首席经济学家罗森博格认为，6月二手房销量下滑更像是近期强劲增长后的一个“歇脚”，他认为抵押贷款利率迅速上升确实带来了一定影响，但这只是暂时的。对于房地产市场来说，就业和收入前景的改善带来的影响要比利率上升更为重要。他预计房地产市场复苏将持续，但是速度可能放缓。

　　德意志银行美国首席经济学家拉沃格纳的观点相对较为乐观。他预计受美联储适应性货币政策的刺激，居民财富和收入增长将刺激更强劲的消费，房价有望在未来几个季度将进一步上涨。

　　美国房地长市场复苏，对美国经济乃至全球经济发展有积极意义，同时也有助于美国公司注册以及其他离岸公司注册业务的发展。