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加拿大房地產法律制度概述

發布時間:2011/7/4 點擊:281
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加拿大房地產法律制度概述

加拿大幅員遼闊,國土面積總共達9,976,000平方公里,或 3,851,000平方英哩。隨著人口增長以及商業,工業,住宅與休閑用地的擴大,加拿大吸引了大量外來物業投資。

房地產外國所有人

根據聯邦«公民法»,非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產,其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民,或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。

在安大略省,«外國僑民房地產法»給予非加國公民擁有或出售房地產的權利。但是,按照«外省公司管理法»,在安大略省以外司法管轄區內組建的公司必須取得許可后方能在安大略省購置、擁有或轉讓房地產。不過這樣的許可證很容易獲得。

在魁北克省,根據«非居民購置農場土地法»,未經“魁北克省農用土地保護委員會”批準,非居民不得在省內購置農場土地。該委員會負責魁北克省農用土地的保護。其他若干省也有類似限制來保護農用土地。

加拿大各省和地區隨時可以為房地產抵押放款人和房地產業主辦理由美國各大產權保險公司擔保簽發的,并附有“美國土地所有權協會”認證的,附有標準背書與保單免責的房地產保險單。

土地使用規劃

在安大略省,«規劃法»規定了政府控制土地開發和使用的主要原則。土地使用的規劃是省政府的權限并且由省級政府監督執行,但是,重大規劃職能已經下放給各級地方和市政府。土地使用控制通過諸如官方的土地規劃(一種地區或市的長期總體規劃)和分區(即區域規劃)規劃條例(規定市內每一區片土地的劃分和許可用途,以及其它規定,如必需建立的停車場和對建筑和結構類型、大小、高度、地點的規定)來實現。對土地購置者而言,了解官方土地規劃與分區規劃條例至關重要。大多數市政府均要求,新開發的建筑項目動工之前,其位置圖必須經過批準。位置圖確定建筑開發項目的細節 (包括建筑地點和相關設施如景觀美化、服務、車道和停車位)。大多數市政當局還要求開發商簽訂協議保證建筑工程以及今後的維修與位置圖相符。

在安大略省,依照«規劃法»,土地分割一律要經過地方協調委員會或區域分割監督委員會批準。這一要求亦適用于為期21年或以上(包括所有續約)的抵押或者土地所帶來的其它任何權益(譬如租賃),其抵押或其它建立在土地上所擁有的部分權益也同樣適用。這一批準手續是必須的,否則將導致該房地產轉讓、抵押或租賃所帶來的一切權益無效。盡管這一要求有不少豁免的情況,但是,安大略省用于房地產購買的合同必須在獲得各方同意的情況下簽訂,而且,這方面的責任和簽訂買賣契約的費用通常由賣方承擔。在該省任何人想把土地分割,或分成小塊出售,必須取得政府許可,同時還要根據要求把分割草圖一同呈交審批。通常,市政當局在這方面會要求開發商與其簽訂開發協議。根據該協議,開發商同意為分割的小區提供排水系統、道路和其它服務,部份地皮將作為公用或其它公益用途。
 
在魁北克省,根據«土地使用開發與規劃法»,每個市政府有責任管理本市所管轄的土地。地方縣級市政當局的開發規劃既要統籌所轄土地以制定總體政策,亦要顧及所分割的部分土地使用的一般政策。上述規劃適用于所有市級政府及其縣級市政單位。而各級市議會則有權決定其管轄區內整體或任何部份的區劃、土地分割以及建筑物方面的條例,但是,這些條例必須符合開發規劃的目標。市議會可以對土地分割附加限制條件,譬如分割土地的最小面積要求,土地面積劃分以及公共道路的寬度等。
 
魁北克省的大城市社區也制定了城市的土地使用和開發規化。這些規劃制定總的政策,各個地方城市根據本地情況依據«土地使用開發與規劃法»制定執行這一總體規劃的一般政策,在這方面各級地方市級政府的權限相仿。

住宅租金管制

1997年安大略省制定的«房屋租客保護法»規定了“空置房屋租金不受制約”的原則。這一規定意味著如果出租單位空置,租金管制規則就不再適用。房東和房客根據市場行情自由磋商租約中的租金及其包括的服務。一旦房客簽訂的租賃協議生效,有關法律規定的租金管制規則開始適用。
租金管制指導原則確定了出租房子的房東在租賃期間可以對房客或其代理人增加租金額度的百分比。此增長百分比由該省“市政事務與住房部”根據實際租金價格加權計算出平均增長幅度,按每一日歷年份逐年確定。

這一法律規則允許房東和房客在簽定租賃協議時可以商討確定租金。房客一旦入住,12個月內不可以增加租金。此後如果增加租金,必須按照下一年份租金管制指導確定的百分比限額增加租金。

若干例外情況有:(i)因該居住單位特定工程成本支出,房東和房客都同意接受一個更高的增幅;(ii)房東因某些額外開支,在向“安大略住宅租務法庭”申訴并成功獲得被判決允許在指導百分比限額之上增加租金;或(iii)某些情況之下,房客向該法庭申訴并獲得判決被允許在指導百分比限額之下增加租金。

該法庭受理住宅出租方面所有的糾紛,包括與租金管制指導原則有關的問題。

在魁北克省,«魁北克省民法典»與«住房管理法»亦規定了租金監管制度。住宅出租業主可以在租約到期后將租金隨意提高任何一個百分比。然而,房客如不同意租金上漲幅度可以要求“住房事務管理局”根據規章和租金增長指導限額確定租金額。該管理局將房租上漲數額按上一年(日歷年份)的開銷分別進行核算,諸如地產稅、市政服務、保險、用電與燃料、維修與服務、相應成本支出等,以核定租金增長幅度是否合理。
房地產經紀人規章

在安大略省,房地產經紀人依照«房地產及行業經紀人法»執業。該法由安大略省房地產行業理事會 (Real Estate Council of Ontario,簡稱 RECO)監管執行。

該法律要求,有意從事房地產業,并有資格擔任房地產業經紀人或銷售員的人必須進行註冊。一個房地產銷售員一般由經紀人公司雇用、任命或授權經營房地產。該法律禁止個人以一個公司或合伙人企業名義從事與房地產交易有關的活動,除非此人和該公司或合伙人企業已註冊為房地產經紀人。“交易”含義廣泛,包含房地產的轉讓,房地產的購置或過戶交割。

一個註冊的房地產經紀人或銷售員必須是加拿大居民或已登陸的移民,而且事務所設在安大略省境外的經紀人不得經營省內的房地產交易。
經紀人申請註冊可能因為申請人過去的品行或財力的不穩定而被拒絕。註冊規范了行業執照和上訴法庭認定的,以及有關法律規定的,并且經申請人本人同意的條款。註冊是允許一個經紀人獲取房地產交易傭金或報酬的先決條件。

經紀人和銷售員不僅要遵守以上規定的法律及其有關法規,還要符合RECO(安大略省房地產行業理事會)的會員資格的條件和要求,其中包括職業道德。RECO還受理消費者對其會員的投訴。

在魁北克省也有相似的規定以規范不動產經紀人的行為。另外,根據«不動產經紀法實施細則»以及“魁北克省不動產經紀人與代理人章程”,申請經紀人或執業執照的申請人至少在省內設有一個業務機構,或在某些情況下,屬于在魁北克省內的一個經紀人公司工作。

抵押擔保經紀人規章

在安大略省,從事抵押擔保經紀業務的人員要依照«抵押擔保經紀人法»執業。抵押擔保經紀人系指以房地產做擔保而提供借貸的人,不論借貸的款項屬于其個人或他人。這類人員還包括自稱或以廣告形式從事抵押擔保中介者,或者經營抵押貸款交易業務的人。保險公司與信托公司、銀行、信用社、破產清算人與委托人被排除于該法律所規定的大部份條款之外,這些金融行業另有其它法規。

在魁北克省,從事不動產抵押擔保交易的人隸屬«金融產品與服務分銷法»管轄范圍。


(本節內容,由加拿大戴維斯•沃德•菲利普和偉伯格律師事務所提供)
 

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